décret tertiaire : quelles exigences en 2026 ?

Lancé par la loi ÉLAN et précisé par plusieurs arrêtés, le décret tertiaire structure depuis 2019 la trajectoire de réduction des consommations énergétiques pour les bâtiments à usage tertiaire. En 2026, des exigences précises sur la performance énergétique et la régularité des déclarations vont conditionner la conformité réglementaire et l’attractivité patrimoniale des actifs. Ce dossier explique, de manière opérationnelle, les obligations, les méthodes de calcul, les leviers techniques et financiers, ainsi que les erreurs fréquentes à éviter pour s’aligner sur les objectifs 2026. Il s’adresse aux propriétaires, exploitants, syndics et gestionnaires d’actifs qui souhaitent transformer une contrainte réglementaire en opportunité de performance et de valorisation.

En bref :

• Champ d’application : tous les bâtiments tertiaires ≥ 1000 m² (publics et privés).
• Objectifs : réduction de la consommation finale selon une méthode relative (-40 % d’ici 2030) ou absolue.
• Déclaration : saisie annuelle sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre.
• Leviers : isolation, modernisation CVC, GTB, optimisation d’usage et financements CEE.
• Sanctions : mise en demeure, publication du non-respect et plan d’action correctif.

L’essentiel à retenir sur le décret tertiaire

Le décret tertiaire repose sur une logique de trajectoire. Chaque assujetti doit choisir une méthode de suivi — relative ou absolue — et tenir un suivi annuel de ses consommations. La plateforme OPERAT, pilotée par l’ADEME, centralise les déclarations et délivre une attestation annuelle. L’obligation concerne la consommation énergétique finale, toutes sources confondues, et s’applique à la partie tertiaire des bâtiments mixtes.

Pour anticiper 2026, il faut comprendre la composition des obligations et les documents à constituer. Les éléments essentiels à préparer sont la fiche bâtiment, l’année de référence (entre 2010 et 2019), les relevés de consommation annuels, et un plan d’actions technique et financier. Les obligations techniques laissent une latitude importante : l’efficacité énergétique peut être atteinte par l’isolation, le renouvellement d’équipements CVC, la mise en place d’une GTB, ou des actions de pilotage et d’usage.

• Liste des pièces à joindre pour la première déclaration : fiches consommatrices, factures énergétiques, description des travaux prévus.
• Liste des objectifs : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 (méthode relative).
• Liste des méthodes de calcul : méthode relative (par rapport à l’année de référence) ou méthode absolue (seuil par activité/climat).

Élément	Action recommandée	Impact attendu
Choix de l’année de référence	Documenter 2010-2019 et justifier la cohérence	Fiabilité des comparaisons annuelles
Déclaration OPERAT	Mettre à jour avant le 30 septembre chaque année	Attestation et score Éco Énergie Tertiaire
Plan d’action	Prioriser isolation et modernisation des systèmes	Réduction durable des consommations

Contexte réglementaire du décret tertiaire

Le dispositif trouve son origine dans l’article 175 de la loi ÉLAN (2018) et a été formalisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Des arrêtés techniques (10 avril 2020 et modificatifs) précisent les méthodes de calcul et les modalités de déclaration. La finalité s’inscrit dans la SNBC et la neutralité carbone 2050. Les textes exigent une transparence sur les consommations, sans imposer une liste fermée d’actions à réaliser.

La connaissance du cadre légal est indispensable pour réduire le risque de publication publique des non-conformités et pour favoriser la valorisation des actifs. Le respect du calendrier de saisie sur OPERAT conditionne également l’accès à certains financements publics et la capacité à mobiliser des CEE.

Texte	Contenu clé
Décret 2019-771	Obligation et périmètre ≥ 1000 m²
Arrêté 10/04/2020	Méthodes de calcul et modalités

Clé : préparer dès maintenant les éléments de preuve et une stratégie de réduction pour sécuriser l’actif.

Éligibilité & obligations du décret tertiaire 2026

La portée de l’obligation est claire : tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments abritant une activité tertiaire sur une surface de plancher ≥ 1000 m² est assujetti. Cela inclut bureaux, commerces, santé, enseignement, hôtellerie, logistique et administrations. Les sites mixtes sont retenus pour leur portion tertiaire.

La responsabilité peut incomber au propriétaire, au locataire ou aux deux selon les clauses contractuelles. En copropriété, chaque lot supérieur à 1000 m² ou l’ensemble si concerné collectivement nécessite coordination par le syndic. Les obligations se déclinent en points précis : choix de méthode (relative ou absolue), tenue d’un suivi annuel, établissement d’un plan d’actions, et respect des échéances de déclaration sur OPERAT.

• Critères d’assujettissement : surface ≥ 1000 m², usage tertiaire listé par la loi.
• Obligations administratives : déclaration annuelle sur OPERAT avant le 30 septembre.
• Obligations techniques : plan d’actions motivé et indicateurs de suivi.

Cas	Responsable fréquent	Action attendue
Propriété unique	Propriétaire	Déclaration + travaux
Bail classique	Propriétaire + locataire	Contrat de répartition des obligations
Copropriété	Syndic coordonne	Collecte des données et déclaration

Méthodes de conformité et choix stratégique

Le choix entre la méthode relative et la méthode absolue dépend du profil du parc et de l’historique des consommations. La méthode relative impose des réductions en pourcentage par rapport à l’année de référence choisie (entre 2010 et 2019). La méthode absolue fixe un seuil maximal selon l’activité et le climat.

Une analyse préalable, souvent sous forme d’audit énergétique, permet de sélectionner la méthode la plus favorable. Elle doit prendre en compte la trajectoire économique, les gains potentiels des travaux, et la facilité de documentation des consommations.

Méthode	Avantage	Inconvénient
Relative	Valorise les réductions historiques	Peut être pénalisante si référence basse
Absolue	Clarté sur la cible à atteindre	Nécessite forte performance pour certains usages

Clé : vérifier le périmètre et contractualiser les responsabilités pour sécuriser la conformité.

Coûts & variables du décret tertiaire en 2026

Les coûts de mise en conformité varient fortement selon l’état initial du bâtiment, la surface, la complexité des installations et la stratégie retenue. Pour donner une fourchette indicative en 2025, des opérations courantes se situent entre 30 € et 180 € / m² pour des travaux d’enveloppe (isolation, menuiseries), et entre 20 € et 120 € / m² pour des modernisations systèmes (CVC, ventilation, régulation).

Plusieurs variables influent sur le coût final : l’accessibilité des zones techniques, la nécessité de travaux complémentaires (électricité, plomberies), les contraintes architecturales et le recours à des entreprises certifiées RGE pour mobiliser des aides comme les CEE. Les frais d’études (audit énergétique, maîtrise d’œuvre) peuvent représenter 1 % à 5 % du coût total des travaux.

• Coûts directs : travaux (investissement), études, instrumentations.
• Coûts indirects : gestion de chantier, coordination, pertes d’exploitation éventuelles.
• Aides possibles : Certificats d’Économies d’Énergie, aides régionales, subventions sectorielles.

Type d’intervention	Fourchette (€ TTC/m²)	Priorité
Isolation de façade	70 – 180	Haute
Remplacement menuiseries	60 – 140	Moyenne
Modernisation CVC	20 – 120	Haute
GTB / instrumentation	15 – 60	Haute

Optimisation économique et priorisation

Prioriser les actions en fonction du coût par kWh économisé permet d’optimiser le retour sur investissement. L’installation d’une GTB et la régulation fine offrent souvent des gains rapides pour un coût modéré. Les travaux d’enveloppe sont plus coûteux mais assurent des économies durables et améliorent la valeur patrimoniale.

Des montages financiers associant CEE, aides régionales et plans d’investissement interne réduisent le reste à charge. Pour identifier les aides adaptées, consulter les dispositifs listés par les conseillers et les pages d’information spécialisées.

Financement	Source	Effet sur coût
CEE	Opérateurs et fournisseurs	Réduction significative du CAPEX
Aides régionales	Régions	Subvention partielle
Prêt bonifié / tiers-financement	Banques dédiées	Étale l’effort

Clé : établir un diagnostic financier incluant aides et économies projetées avant de lancer les travaux.

Aides CEE & cumul pour respecter le décret tertiaire

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) constituent un levier majeur pour réduire le coût net des travaux. Ils rémunèrent des actions standardisées et peuvent être mobilisés sur des opérations d’isolation, d’éclairage, de régulation et de modernisation des systèmes. La compatibilité avec d’autres dispositifs dépend des règles de cumul propres à chaque aide.

La stratégie optimale combine CEE, subventions régionales, et éventuels financements sectoriels. Pour piloter ces montages, il est recommandé de structurer un dossier technique et financier solide, incluant une estimation des économies attendues et une vérification de l’éligibilité réglementaire.

• Actions éligibles typiques : isolation, remplacement d’unités CVC, modernisation d’éclairage, calorifugeage.
• Documents habituellement demandés : devis, factures, certificats de conformité, attestation RGE si exigée.
• Règle de cumul : vérifier les conditions propres à chaque aide pour éviter les recouvrements interdits.

Aide	Objet	Compatibilité
CEE	Économies d’énergie	Souvent cumulable avec aides locales
Aides régionales	Soutien financier local	Variable selon région
Prêts / financement tiers	Couverture du CAPEX	Cumul fréquent

Comment mobiliser les CEE et autres aides

Une démarche pratique inclut l’identification des actions éligibles, la sélection d’un dossier standardisé et la signature d’accords avec des opérateurs CEE. Les démarches peuvent être confiées à un accompagnateur spécialisé pour maximiser le montant mobilisable et assurer la conformité documentaire.

Pour des réponses techniques et des services d’accompagnement, des pages dédiées présentent des offres et des engagements d’accompagnement opérationnel.

Actions recommandées : Demander un audit, Simuler ma prime CEE et consulter les offres de financement listées pour optimiser le montage financier.

Étape	Responsable	Outil
Pré-étude	Auditeur	Rapport d’audit
Dossier CEE	Opérateur	Formulaires et preuves
Suivi	Gestionnaire énergie	Plateforme OPERAT

Clé : combiner CEE et aides régionales pour réduire le reste à charge tout en respectant les règles de cumul.

Étapes du projet pour le décret tertiaire

La mise en conformité se déroule selon une séquence opérationnelle claire. Étape 1 : identification du périmètre et vérification de l’assujettissement. Étape 2 : collecte des consommations et choix de l’année de référence. Étape 3 : audit énergétique pour définir les actions prioritaires. Étape 4 : montage financier et mobilisation des aides. Étape 5 : réalisation des travaux et instrumentation. Étape 6 : reporting annuel sur OPERAT.

La mise en place d’une GTB facilite le suivi continu et la production d’indicateurs fiables. Le plan d’action doit être pragmatique et phasé, en priorisant les interventions à faible coût par kWh économisé. La formalisation contractuelle entre propriétaires et locataires est essentielle pour clarifier responsabilités et accès aux aides.

1. Vérification d’assujettissement et périmètre des surfaces.
2. Collecte de l’historique de consommation et choix sécurisé d’une année référence.
3. Audit énergétique détaillé et plan pluriannuel de travaux.
4. Montage financier (CEE, aides régionales, tiers-financement).
5. Réalisation, commissioning et instrumentation (GTB, compteurs).
6. Déclarations annuelles sur OPERAT et ajustements de trajectoire.

Phase	Durée indicative	Livrable
Audit	1-3 mois	Rapport + plan d’actions
Montage financier	1-2 mois	Dossier aides
Travaux	3-12 mois	PV de réception

Check-list opérationnelle liée au décret tertiaire

Avant de lancer les travaux, vérifier :

• Disponibilité des factures énergétiques et justificatifs;
• Conformité des devis avec les exigences CEE/RGE;
• Planification minimale pour éviter interruptions d’activité;
• Clause de répartition des travaux en cas de bail.

Clé : structurer le projet en jalons clairs pour sécuriser la conformité continue et limiter les risques opérationnels.

Erreurs fréquentes & bonnes pratiques pour le décret tertiaire

Les erreurs les plus courantes ralentissent la mise en conformité et augmentent le coût global. Première erreur : absence de documentation claire sur l’année de référence et les consommations. Deuxième erreur : négliger la contractualisation entre bailleur et locataire. Troisième erreur : choix d’interventions non priorisées entraînant un retour sur investissement peu attractif.

Les bonnes pratiques consistent à lancer un audit indépendant, prioriser les actions selon le coût par kWh économisé, installer une GTB pour le suivi, et prévoir un budget pour la maintenance. La qualité du reporting entraîne une valorisation patrimoniale et rassure les parties prenantes lors d’appels d’offres.

• Erreur : ne pas déclarer sur OPERAT à la date requise.
• Erreur : absence d’études préalables (audit).
• Bonne pratique : contractualiser responsabilités et accès aux aides.

Erreur	Conséquence	Solution
Retard de déclaration	Risques d’image et publication publique	Calendrier interne strict
Travaux mal priorisés	Faible ROI	Analyse coût/kWh
Absence de GTB	Suivi difficile	Installer GTB

Bonnes pratiques pour optimiser conformité et coûts

Planifier des opérations groupées (ex. isolation + menuiseries) permet d’optimiser les perturbations et de mutualiser les coûts. Utiliser des fiches standardisées pour les demandes CEE accélère les approbations. Enfin, former les utilisateurs aux gestes simples (extinction d’équipements, réglages horaires) complète les gains équipés.

Clé : éviter les erreurs administratives et techniques par une gouvernance projet dédiée et une stratégie priorisée.

Cas d’usage & mini étude de cas : conformité décret tertiaire

Étude de cas : l’immeuble « Horizon Park », 3 200 m² de bureaux en région. Situation initiale : consommation 420 kWh/m².an, système CVC daté, peu d’isolation, absence de GTB. Objectif : conformité 2026 et trajectoire -40 % en 2030. Stratégie retenue : audit, isolation des façades (partielle), remplacement des unités de traitement d’air, installation d’une GTB, et sensibilisation des occupants.

Résultats attendus (projections) : réduction de 38 % des consommations la première année après travaux, montant total des travaux 650 000 € TTC, aides mobilisées : CEE (estimé 120 000 €), subvention régionale 60 000 €, reste à charge 470 000 €. Payback financier estimé : 8 à 10 ans selon coût de l’énergie et taux d’actualisation retenu.

• Interventions réalisées : isolation partielle, modernisation CVC, GTB, éclairage LED.
• Aides mobilisées : CEE, subvention régionale et prêt à taux préférentiel.
• Indicateurs post-travaux : attestation OPERAT, score Éco Énergie Tertiaire valorisable dans RSE.

Paramètre	Valeur avant	Valeur après
Consommation (kWh/m².an)	420	260
Économie (%)	—	38%
Montant travaux (€ TTC)	—	650 000

Retour d’expérience et enseignements

Le projet montre l’importance d’un audit initial pointu, l’effet multiplicateur de la GTB sur les gains, et la nécessité de consolider les justificatifs pour les demandes de CEE. La valorisation non financière (meilleur score RSE, attractivité locative) a permis d’améliorer le taux d’occupation après travaux.

Indicateur	Impact
Occupancy rate	+4 points après travaux
Score RSE	Amélioration visible dans reporting

Clé : un projet structuré combine technique, financier et gouvernance pour maximiser résultats et conformité.

FAQ pratique sur le décret tertiaire et exigences 2026

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage tertiaire d’une surface de plancher ≥ 1000 m², publics ou privés. Les sites mixtes sont concernés pour leur partie tertiaire.

Quelles sont les échéances de déclaration ?

Déclaration annuelle avant le 30 septembre sur la plateforme OPERAT, avec la saisie des consommations et la stratégie d’amélioration.

Quels objectifs chiffrés s’appliquent ?

Méthode relative : -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à l’année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Peut-on cumuler les CEE et des aides régionales ?

Souvent oui, mais cela dépend des règles spécifiques de cumul : il faut vérifier chaque dispositif et documenter les montages financiers.

Que se passe-t-il en cas de non-conformité ?

Risque de mise en demeure, publication du nom de l’entité non conforme et obligation d’un plan d’action correctif sous 6 mois.

Comment commencer la mise en conformité ?

Faire auditer le parc, choisir la méthode la plus favorable, prioriser les actions à fort rendement, et déclarer sur OPERAT.

Où simuler l’aide financière disponible ?

Utilisez un simulateur dédié pour estimer le montant des CEE et des aides : Simuler ma prime CEE.

Micro-actions : pour un accompagnement immédiat, Demander un audit, Simuler ma prime CEE, ou Être rappelé par un conseiller.

Sources

• ADEME — modalités OPERAT et fiches EET, mise à jour 2024.
• écologie.gouv.fr — textes et informations sur la stratégie nationale bas-carbone, mise à jour 2025.
• Légifrance — décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 et arrêtés associés, consolidation 2023.

Liens internes utiles : consultez les pages pratiques pour aller plus loin — Audit énergétique tertiaire, décret tertiaire, aides régionales, espace primes, solutions, et nos engagements.

Insight final : la conformité au décret tertiaire devient un levier de performance énergétique et de valorisation, à condition d’articuler méthode, financement et pilotage opérationnel.